Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplama

Nasıl hesaplanır?

• Kapsam. Gerçek kişilerin, bedel karşılığı edindikleri gayrimenkulü edinme tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarmasından doğan kazanç, değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir (Gelir Vergisi Kanunu, GVK mükerrer md. 80/1-6; md. 70/1). Beş yıl dolduktan sonraki satış bu kapsama girmez. Gayrimenkulde edinme tarihi kural olarak tapuya tescil tarihidir (TMK md. 705; Gelir İdaresi rehberi).
• Bedelsiz edinme. Miras ve bağış gibi bedelsiz edinilen mallar kapsam dışındadır; kanun “ivazsız olarak iktisap edilenler hariç” der (mükerrer md. 80/1-6). Miras kalan taşınmazın satışından değer artışı kazancı doğmaz.
• Safi değer artışı = satış bedeli − maliyet bedeli − elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar (mükerrer md. 81).
• Endeksleme. Maliyet bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksindeki (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılır; ancak artış %10 veya üzerindeyse (mükerrer md. 81, son fıkra). Kanun “elden çıkarıldığı ay hariç” der. Gelir İdaresi rehberlerindeki örneklerde hesap, edinmeden önceki ayın endeksi ile satıştan önceki ayın endeksi arasında yapılır; araç da böyle yapar.
• İstisna. Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının belirli bir tutarı gelir vergisinden müstesnadır (mükerrer md. 80, üçüncü fıkra). Tutar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır ve Gelir Vergisi Genel Tebliğiyle ilan edilir.
• Vergi. Safi değer artışından istisna düşülür; kalan tutara md. 103’teki tarifenin ücret dışı gelirlere ilişkin sütunu uygulanır. Beyan ve ödeme için sonuçtaki nota bakın.

Örnek

Bir kişi 12.9.2022’de 3.000.000 TL’ye aldığı gayrimenkulü 21.4.2025’te 15.000.000 TL’ye satmıştır; satış beş yıl dolmadan yapılmıştır. Yİ-ÜFE edinmeden önceki ay (Ağustos 2022) 1.780,05, satıştan önceki ay (Mart 2025) 4.017,30’dur; artış %125,68 olduğundan maliyet 3.000.000 × (4.017,30 / 1.780,05) = 6.770.540,15 TL’ye çıkar. Safi değer artışı 8.229.459,85 TL, 2025 istisnası 120.000 TL, vergiye tabi kazanç 8.109.459,85 TL ve gelir vergisi 2.933.783,94 TL’dir. Bu hesap Gelir İdaresi Başkanlığının rehberindeki 14. örnekle aynıdır; rehber ayrıca beyanname damga vergisini gösterir, araç bunu hesaplamaz.

Hesaba katılmayanlar

• Aynı yıldaki diğer gelirler: tarife o yılın toplam gelirine uygulanır (md. 104); araç kazancı tek gelir sayar. Aynı yıl birden çok satış varsa istisna yılda bir kez uygulanır; araç tek satışı hesaplar.
• Gayrimenkul alım satımının devamlı yapılması (ticari kazanç), kat karşılığı, kooperatif, ihale ve cins tashihi gibi hâllerde edinme tarihinin belirlenmesi ve kurumlar: Gelir İdaresi rehberine bakın.
• Yerleşik olmayan kişiler ve çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları: araç mükellefiyet türünü ve anlaşma hükümlerini değerlendirmez.
• Yİ-ÜFE değerlerini siz yazarsınız; araç endeks serisi içermez. Süre ve endeks aylarının sınır günleri için yukarıdaki notlara bakın.
• 2027 ve sonraki yıllar: istisna ve tarife tutarları ilgili genel tebliğ yayımlanınca eklenir; tabloda yer almayan satış yılı için hesap yapılmaz.