Gayrimenkul hukuku

Alım satım

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK md. 706; TBK md. 237). Satışa ilişkin resmî senedi tapu müdürlüğü düzenler (Tapu Kanunu md. 26); mülkiyet tescille kazanılır (TMK md. 705). TKGM’ye göre satış şu adımlarla yapılır:

1. Anlaşma. Taraflar taşınmaz ve bedel üzerinde anlaşır. Alıcı yabancıysa banka, döviz alım belgesini (DAB) tapu müdürlüğüne gönderir.
2. Başvuru. Belgelerle tapu müdürlüğüne ya da e-Devlet üzerinden Web Tapu’ya başvurulur.
3. Ödeme. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti SMS ile bildirildikten sonra ödenir.
4. İmza. Resmî senet bildirilen saatte imzalanır ve tapu senedi verilir.

1 Ocak 2020 tarihinden bu yana satış, taşınmazın bulunduğu yere bakılmaksızın herhangi bir tapu müdürlüğünde yapılabilir (TKGM). Tapu harcı, beyan edilen bedel üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır; bu bedel emlak vergisi değerinden az olamaz (492 sayılı Harçlar Kanunu md. 63 ve (4) sayılı tarife). Oranı Cumhurbaşkanı değiştirebildiği için burada verilmemiştir; ön hesaplama için tapu harcı hesaplama aracı kullanılabilir. Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı sonradan anlaşılırsa eksik harç, bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte tarh edilir (md. 63).

Arazi veya bina, edinildiği tarihten başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılırsa, karşılıksız edinimler hariç, satıştan doğan kazanç değer artışı kazancı sayılır (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer md. 80/6, md. 70/1). Ön hesap için değer artış kazancı vergisi hesaplama aracı kullanılabilir.

Yabancı alıcılar

• Kimler alabilir. Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları; 2012’den bu yana karşılıklılık şartı aranmaz (Tapu Kanunu md. 35). TKGM listeyi yayımlamaz; belirli bir uyruk için tapu müdürlüğüne sorulabilir.
• Alan sınırı. Kişi başı ülke genelinde en çok 30 hektar; yabancıların toplam edinimi ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10‘unu aşamaz (md. 35).
• Yapısız taşınmaz. Alıcı, geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır (md. 35).
• Askerî yasak ve güvenlik bölgeleri. Yabancılar ikinci derece kara askerî yasak bölgelerinde taşınmaz edinemez (2565 sayılı Kanun md. 9); özel güvenlik bölgelerinde valilik izni gerekir (TKGM).
• Şirketler. Yabancı sermayesi %50 veya daha fazla olan Türk şirketleri, faaliyet konularını yürütmek için taşınmaz edinebilir (md. 36; bkz. şirketler hukuku).
• Vatandaşlık. Taşınmaz yatırım yoluyla vatandaşlık için alınıyorsa (Türk Vatandaşlığı Kanunu md. 12), SPK lisanslı bir değerleme kuruluşunun raporuna dayanan ve 12 aydan eski olmayan bir tutar tespit belgesi (TTB) gerekir. TKGM’ye göre tapuya, taşınmazın 3 yıl satılmayacağına ilişkin şerh de konur.

Yurt dışından işlem

Birleşik Krallık’ta noterde düzenlenen vekâletname apostil şerhi taşımalı ve vekâlet verenin fotoğrafını içermelidir. Türkiye’deki yabancı konsolosluk ve Dışişleri Bakanlığı onayı yoluyla yapılan tasdik kabul edilmez. Türk vatandaşları vekâleti İngiliz pasaportuyla değil, T.C. kimlik kartı veya Türk pasaportuyla vermelidir (TKGM; bkz. İngiltere’den vekâletname).

Tapu iptal ve tescil davası

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK md. 1023). Hukukî sebepten yoksun veya bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan tescil yolsuzdur; bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (md. 1024). Yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; uygulamada bu dava tapu iptali ve tescil davası olarak anılır. İyiniyetli üçüncü kişilerin kazandığı aynî haklar ve tazminat istemleri saklıdır (md. 1025).

Mülkiyetin kendi adına tescilini istemeye hakkı olan kişi (örneğin resmî şekilde yapılmış bir satış vaadinin alacaklısı), malik kaçınırsa mülkiyetin hükmen geçirilmesini hâkimden isteyebilir (md. 716). Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur (md. 1007). Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK md. 2, 12). TMK md. 1025 bu dava için süre öngörmez; arabuluculuğun dava şartı olduğu uyuşmazlıkların listesi (HUAK md. 18/B) bu davayı saymaz. Mirasbırakanın sağlığında yaptığı devirlere dayanan davalar için miras hukuku sayfasındaki muris muvazaası bölümüne bakılabilir.

Hazırlık. Güncel tapu kaydı ve tescile dayanak yapılan işlemin (satış, vekâlet, vasiyet, mahkeme kararı gibi) belgeleri, taraflar arasındaki ödeme kayıtları, varsa vekâletname ve noter kayıtları.

Ecrimisil ve elatmanın önlenmesi

Ecrimisil

Ecrimisil, taşınmazı haksız yere kullanan kişiden, kullanma süresi için istenen tazminattır. Kanunda bu adla anılmaz; dayanağı zilyedin sorumluluğuna ilişkin hükümlerdir: geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyan iyiniyetli olmayan zilyet, hak sahibine verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat öder (TMK md. 995). İyiniyetli zilyet, şeyi karineyle mevcut hakkına uygun kullandığı sürece bu yüzden tazminat ödemez (md. 993); zorunlu ve yararlı giderlerini ise geri vermeyi isteyenden talep edebilir (md. 994). Görevli mahkeme için genel kural HMK md. 2’dir. Madde, dava süresi öngörmez; uygulanacak zamanaşımı süresi bu sayfada belirtilmemiştir.

Hazırlık. Güncel tapu kaydı, işgalin başlangıcını ve sürmekte olduğunu gösteren belgeler (yazışmalar, tespit tutanağı, fotoğraflar), taşınmazın o dönemdeki kullanım değerini gösteren belgeler.

Elatmanın önlenmesi

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK md. 683). Zilyetliğin korunması için ayrıca aşağıdaki yollar vardır:

İlk iki yol zilyetliği korur; daha üstün bir hakkı olduğunu ileri süren kişi bunu derhâl ispat etmeli veya yargı yoluna başvurmalıdır (TMK md. 982; 3091 sayılı Kanun md. 7). Malikin açtığı elatmanın önlenmesi davasında dava süresi maddede öngörülmemiştir; davayı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi karara bağlar. Dilekçeye taşınmazın tapu kaydı ile elatmanın ne zaman ve nasıl başladığını gösteren belgeler (tespit tutanağı, fotoğraf, yazışma) eklenir.

Ortaklığın giderilmesi ve önalım

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Hukukî bir işlem veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaştırılmasını isteyebilir; bu hak sözleşmeyle en çok on yıl için sınırlandırılabilir; uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez (TMK md. 698). Paydaşlar anlaşamazsa hâkim, malın aynen bölünmesine ve değer farklarının para eklenerek denkleştirilmesine; bölme uygun değilse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (md. 699). Dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK md. 4); önce arabulucuya başvurulmuş olmalıdır (HUAK md. 18/B). Maddelerde dava süresi öngörülmemiştir. Sıra şöyledir: paydaşlar anlaşma yoluyla paylaşmayı denerler, anlaşamazlarsa arabulucuya başvurulur, son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesine dava açılır. Arabuluculuk anlaşması taşınmaz için yapılmışsa icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK md. 18/B).

Hazırlık. Güncel tapu kaydı, paydaşların kimlik ve adres bilgileri, paylaşmayı sınırlayan sözleşme varsa sureti, taşınmazın bölünmeye elverişli olup olmadığını gösteren imar ve kullanım belgeleri.

Önalım (şufa)

Paydaşlardan biri taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK md. 732). 7571 sayılı Kanunla değiştirilen ve 25 Aralık 2025’ten bu yana uygulanan kurallar şöyledir:

• önalım hakkı cebrî artırmayla satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda kullanılamaz (md. 733);
• satışı alıcı veya satıcı, noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirir; hak, bildirimden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçmekle düşer (md. 733; önceki üst sınır iki yıldı);
• dava alıcıya karşı açılır; hâkim payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcının tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmazsa pay onun adına tescil edilemez (md. 734);
• md. 733’teki değişiklikler 25 Aralık 2025’ten önceki satışlara uygulanmaz; md. 734’teki değişiklik ise görülmekte olan davalara da uygulanır (TMK geçici md. 1).

Anayasa Mahkemesi kararı. Anayasa Mahkemesi, 16/7/2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararıyla TMK md. 734’ün ikinci fıkrasını (payın rayiç bedelinin belirlenmesi ve yatırılması) ve 7571 sayılı Kanunla eklenen geçici md. 1’in (2) numaralı fıkrasını iptal etmiştir; karar 6/11/2026 tarihli Resmî Gazete’de (sayı 33422) yayımlanmıştır. İptal hükmü, yayımdan başlayarak dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girer. O tarihe kadar fıkra yürürlüktedir ve yukarıdaki üçüncü madde işaretindeki kural uygulanır. İptalden sonra hangi kuralın uygulanacağı bu sayfada belirtilmemiştir; yerine geçen bir kanun hükmü okunmamıştır.

Feragat ve sözleşmeden doğan önalım. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir; belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (md. 733). Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı ayrıca md. 735’te düzenlenmiştir; şerhin etkisi her durumda on yıl geçmekle sona erer.

Hazırlık. Satışa ilişkin noter bildirimi veya bildirimin ulaştığı tarihi gösteren belge, tapu kaydı, paydaşlığı gösteren tapu senedi, alıcının tapu giderlerine ilişkin belgeler.

Örnek (varsayımsal). İki kardeş bir arsada yarı yarıya paydaş. Biri 2 Mart 2026’da payını üçüncü bir kişiye satıyor; noter bildirimi diğer kardeşe 16 Nisan 2026’da ulaşıyor. Diğer kardeş, bildirimden itibaren üç ay içinde, yani 16 Temmuz 2026’ya kadar alıcıya karşı dava açmalıdır; satış kendisine hiç bildirilmeseydi son gün, satıştan bir yıl sonrası olan 2 Mart 2027 olurdu (TMK md. 733). Ardından hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcının tapu giderlerini verilen süre içinde yatırmalıdır (md. 734).

Kamulaştırmasız el atma

Kamulaştırmasız el atma, idarenin Kamulaştırma Kanunundaki usul ve esaslara uymadan özel mülkiyetteki bir taşınmaza fiilen el koymasıdır: kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya hiç yapılmamış olmasına rağmen taşınmaz kamu hizmetine ayrılır, kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılır ya da malikin rızası olmaksızın kısmen veya tamamen fiilen el konulur ya da hukuken el atılır. Anayasa Mahkemesi bunu mülkiyet hakkına yönelik, Anayasa’ya açıkça aykırı bir müdahale olarak nitelemiştir (AYM, E.2026/24, K.2026/106, § 11, 21, 27). Malik, idare aleyhine bedel ve tazminat davası açar; dava kabul edilirse malik lehine bir alacağa hükmedilir (aynı karar, § 16).

Mahkeme. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunundan doğan ve adli yargıda çözümlenecek uyuşmazlıkların taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görüleceği hükme bağlanmıştır (md. 37). Kamulaştırmasız el atma davalarının bu hükme girdiği, geçici md. 6, geçici md. 19 ve ek md. 4’ün bu davalardan söz etmesinden okunur; hükümlerde açık bir ifade yoktur. İdarenin ne yaptığına bağlı olarak davanın idari yargıda görülüp görülmeyeceği bu sayfada ele alınmamıştır.

El atmanın tarihine göre kurallar. Kanun, el atmanın tarihine göre farklı hükümler getirir:

Geçici md. 6 uyarınca ödenecek bedelin tahsili sebebiyle idarelerin mal, hak ve alacakları haczedilemez. Geçici md. 7, Anayasa Mahkemesinin 13/11/2014 tarihli ve E.2013/95, K.2014/176 sayılı kararıyla iptal edilmiştir (iptal 13/9/2015’te yürürlüğe girmiştir); bugün yürürlükte değildir.

Anayasa Mahkemesi, 221 sayılı Kanunu (8/10/1956’dan önce kamu hizmetine fiilen tahsis edilmiş taşınmazları tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayan kanun) 21/4/2022 tarihli kararıyla (E.2021/19) iptal etmişti. Geçici md. 20 bu konuyu 2942 sayılı Kanun içinde yeniden düzenler. Yeni hükmün Anayasa Mahkemesine taşınıp taşınmadığı ve bedel isteme süresinin kesin olarak ne olduğu bu sayfada belirtilmemiştir; geçici md. 20 süreyi, iptal edilmiş olan 221 sayılı Kanunun belirlediği süreye bağlar.

Hukuki el atma. İmar planında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar için, uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya imar uygulaması yapılması; bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazların kamulaştırılması ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğinin yapılması öngörülmüştür (2942, ek md. 1). Bu hükümde bir mahkeme gösterilmemiştir.

Ödeme ve icra. Mahkemelerce hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri, davacının veya vekilinin idareye yazılı bildireceği banka hesap numarasına, bildirimden itibaren otuz gün içinde yatırılır; ödenmezse genel hükümlere göre icra olunur. Bu davalarda mahkeme ve icra harçları, idarece ödenmek üzere maktu belirlenir (ek md. 4). Kamulaştırmasız el atma ve tazminat davaları sonucunda tescile yönelik kesinleşen kararların infazında veya malik ile idare arasında düzenlenen uzlaşma tutanağının uygulanmasında ortaya çıkan tapu harçları idarece ödenir (md. 29; 7584 sayılı Kanunun 16. maddesiyle değiştirilmiş, 20/6/2026’dan beri).

2026’daki değişiklikler.

• 7584 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 20/6/2026, sayı 33286): md. 29’un değiştirilmesi (yukarıda).
• 7588 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 11/7/2026, sayı 33307): geçici md. 20’nin eklenmesi (yukarıda).
• Anayasa Mahkemesi, 13/5/2026 tarihli ve E.2026/24, K.2026/106 sayılı kararıyla (Resmî Gazete, 7/8/2026, sayı 33333) ek md. 4’ün ikinci fıkrasını, yani idarenin icra takibinde İcra ve İflas Kanunu md. 36 uyarınca icranın geri bırakılmasını teminat göstermeksizin isteyebilmesini, “kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları” yönünden iptal etmiştir. Kararda iptalin yürürlüğü için ayrı bir süre belirlenmemiştir; 2942 sayılı Kanunun değişiklik tablosu iptalin 7/8/2026’da yürürlüğe girdiğini gösterir.

Süre. Geçici md. 6 kapsamındaki istemler dışında bu davalar için Kanun metninde dava süresi okunmamıştır; Kanunun “hak düşürücü süre” başlıklı 38. maddesi Anayasa Mahkemesinin 10/4/2003 tarihli kararıyla iptal edilmiştir. Zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin nasıl uygulandığı bu sayfada belirtilmemiştir.

Hazırlık. Güncel tapu kaydı veya zilyetliği gösteren belgeler, el atmanın ne zaman ve nasıl olduğunu gösteren belgeler (imar planı, ihale ve yapım kayıtları, keşif veya fotoğraf), idareyle yazışmalar, geçici md. 6 kapsamındaki istemlerde uzlaşma davetine ve görüşmelerine ilişkin yazılar.

Kat karşılığı inşaat

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde (uygulamadaki adıyla kat karşılığı inşaat) arsa sahibi, binayı yapıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri kendisine teslim edecek yükleniciye arsa payı devreder.

• Şekil. Arsa payının devri vaadi resmî şekle tabidir (TMK md. 706; TBK md. 237). Noterde düzenlenen sözleşme, taraflardan birinin istemiyle tapu kütüğüne şerh edilebilir; şerhten itibaren beş yıl içinde devir tescil edilmezse şerh re’sen terkin edilir (Tapu Kanunu md. 26).
• Gecikme. Yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa arsa sahibi, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK md. 473).
• Ayıp. Arsa sahibi eseri teslimden sonra imkân bulur bulmaz gözden geçirip ayıpları uygun sürede, sonradan ortaya çıkan ayıpları gecikmeksizin bildirmelidir; aksi hâlde eseri kabul etmiş sayılır (md. 474, 477). Arsa sahibinin seçimlik hakları ücretsiz onarım, bedelden indirim ve ağır ayıplarda sözleşmeden dönmedir; eser arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz (md. 475). Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (md. 478).

Görevli mahkeme için genel kural HMK md. 2’dir; aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, örneğin arsa payının tesciline ilişkin davada, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK md. 12).

Hazırlık. İnşaat sözleşmesi ve varsa tapu şerhi, güncel tapu kaydı, teslim tutanakları, gecikme ve ayıp bildirimleri.

Kentsel dönüşüm

6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki yapıların (riskli yapılar) dönüştürülmesini düzenler:

1. Tespit. Riskli yapı tespitini öncelikle malikler, masrafını kendileri karşılayarak Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği kuruluşlara yaptırır; tespiti Başkanlık veya idare de yapabilir. Malikler tespite 15 gün içinde itiraz edebilir (md. 3).
2. Bildirim. Tespit tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (md. 3).
3. Yıktırma. Maliklere yıktırma için en çok 90 gün süre verilir; bu sürede yıktırılmayan yapı idari makamlarca yıktırılır (md. 5).
4. Karar. Yeniden yapıma (kat karşılığı yöntemi de dâhil) paydaşlar, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir. Kendisine bildirilen teklifi 15 gün içinde kabul etmeyen malikin arsa payı anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; satış bedeli Başkanlıkça belirlenen rayiç değerden az olamaz (md. 6).

Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine ve kiracılarına geçici konut veya kira yardımı yapılabilir (md. 5). Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir (md. 6).

Hazırlık. Riskli yapı raporu ve tespitin tebliğ belgesi (süreler tebliğ tarihinden işler), tapu kayıtları, salt çoğunluk kararı ve maliklere bildirilen teklif.

Kat mülkiyeti

• Giderler. Aksine anlaşma yoksa kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, diğer ortak giderlere arsa payları oranında katılır. Kat maliki ortak yerlerden yararlanmadığını ileri sürerek ödemekten kaçınamaz; geciken ödemeler için aylık %5 gecikme tazminatı öder (KMK md. 20). Kiracı da bu borçtan, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur; ödediği tutar kiradan düşülür (md. 22).
• İşletme projesi. 2026’dan bu yana işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; proje onaylanana kadar yönetici geçici bir proje hazırlar. Mevcut bir proje varsa geçici projedeki tutar yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (md. 37).
• Kurul kararlarının iptali. Toplantıya katılıp aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açabilir; yok hükmündeki veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (md. 33). Kanundan doğan uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar (ek md. 1); dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır (HUAK md. 18/B).

Kira artışı, kira tespiti ve uyarlama

Kira sözleşmesi TBK md. 299 vd. hükümlerine tabidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (md. 339). Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu öngören anlaşmalar geçersizdir (md. 346); güvence (depozito) üç aylık kira bedelini aşamaz (md. 342).

Yenilenen dönemde artış. Kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; anlaşma yoksa kira bedeli aynı sınır içinde hâkimce belirlenir (TBK md. 344). Güncel oran kira artış oranı hesaplama aracında yer alır. Konut kiralarındaki geçici %25 sınırı yalnızca 1 Temmuz 2024’e kadar yenilenen dönemlere uygulandı (geçici md. 1–2).

Beş yıldan sonra. Hâkim kira bedelini TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete göre belirler. Bu durumda TÜFE sınırı aranmaz ve belirleme her beş yılda bir yapılabilir (md. 344).

Kira tespit davası

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiranın artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirip davayı yeni dönemin sonuna kadar açarsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK md. 345). Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK md. 4); dava açmadan önce arabulucuya başvurulur (HUAK md. 18/B).

Hazırlık. Kira sözleşmesi, önceki kira yıllarının ödeme kayıtları ve artış bildirimleri, kiralananın durumunu ve çevredeki emsal kiraları gösteren belgeler.

Kira uyarlama davası

Sözleşme yapılırken öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkabilir. Bu durum, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı kılacak ölçüde borçlu aleyhine bir değişiklik yaratır ve borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya aşırı güçleşmeden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir; bu mümkün değilse sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme yerine fesih hakkını kullanır (TBK md. 138). Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık olarak dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK md. 4) ve arabuluculuğa tabidir (HUAK md. 18/B). Maddede dava süresi öngörülmemiştir.

Hazırlık. Kira sözleşmesi, olağanüstü durumun sözleşme tarihinde öngörülemediğini ve borçludan kaynaklanmadığını gösteren belgeler, ifa güçlüğünü gösteren hesap ve kayıtlar.

Kira alacağı davası

Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli her ayın sonunda ödenir (TBK md. 314). Kiracı kirayı ödemezse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir (md. 315). Kira alacakları 5 yılda zamanaşımına uğrar (md. 147).

Kiraya veren, arabulucuya başvurduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açabilir (HMK md. 4; HUAK md. 18/B) ya da ilamsız icra yoluna gidebilir. Bu yolda kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir (İİK md. 269). Kiracı itiraz etmez ve kirayı ihtar süresi içinde de ödemezse, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılacak talep üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir (md. 269/a). Bu tahliye yolunda arabuluculuk şartı yoktur (HUAK md. 18/B).

Hazırlık. Kira sözleşmesi, ödenmeyen dönemlerin dökümü ve ödeme kayıtları, kiracıya yazılı süre verildiğini ve bildirimin kiracıya ulaştığını gösteren ihtarname.

Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; belirli süreli sözleşmelerde kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK md. 347). Kiraya veren sözleşmeyi ancak aşağıdaki sebeplerle sona erdirebilir; bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (md. 354).

Kiracı tahliye davası

Kiraya veren, yukarıdaki sebeplerden birine dayanarak dava açar. Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK md. 4); ilamsız icra yoluyla tahliye dışında dava açmadan önce arabulucuya başvurulur (HUAK md. 18/B). Dava açma süresi her sebepte aynı değildir: sebeplerin çoğunda ilgili tarihten itibaren 1 aydır (md. 350, 352); kiraya veren dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (md. 353). Sıra şöyledir:

1. Sebebi ve tarihi belirleyin. Yukarıdaki tablodan hangi sebebin bulunduğunu ve bir aylık sürenin hangi tarihte başladığını saptayın.
2. Süreyi koruyun. Arabulucuya bu süre içinde başvurun ya da kiracıya dava açacağınızı yazılı olarak bildirin (md. 353).
3. Arabuluculuk son tutanağıyla dava açın. Son tutanak dava dilekçesine eklenir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, sunulmazsa dava usulden reddedilir (HUAK md. 18/A).

Kiracının korunması için şu hükümler vardır: kiraya verenin dava yoluyla sona erdirme sebepleri sınırlıdır ve bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (md. 354); aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez (md. 349); ölen kiracının ortakları veya aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece sözleşmeyi sürdürebilir (md. 356).

Hazırlık. Kira sözleşmesi, dayanılan sebebe ilişkin belgeler (gereksinim için kiraya verenin ve yakınlarının durumunu gösteren belgeler; taahhüt için taahhütname; ihtarlar için ihtarnameler ve tebliğ belgeleri), kira bedeli ödeme kayıtları.

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini dava ile sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin sonundan; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Aynı süre, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsızsa da geçerlidir (TBK md. 350). Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava da açabilir (md. 351).

Gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazda eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (md. 355).

Örnek (varsayımsal). Bir yıllık konut kira sözleşmesi 15 Ağustos 2027’de sona eriyor; kiraya veren daireyi kızı için istiyor. Bir aylık dava açma süresi 15 Eylül 2027’de sona erer (TBK md. 350); dava açmadan önce arabulucuya başvurmalıdır (HUAK md. 18/B). 15 Eylül 2027’den önce kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK md. 353).

Hazırlık. Gereksinimi ve kullanma zorunluluğunu gösteren belgeler (kiraya verenin veya yakınının mevcut konutunun durumu, aile bağını gösteren nüfus kayıtları), kira sözleşmesi, yeni malik için tapu kaydı ve edinme tarihi ile kiracıya yapılan yazılı bildirim.

Tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (TBK md. 352). Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır; sözleşme yapılırken verilen ve tarihi sonradan doldurulan taahhütlerin durumu bu sayfada ele alınmamıştır. Dava yolunda sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve arabuluculuğa başvurmak gerekir; ilamsız icra yoluyla tahliye ise arabuluculuk şartının dışındadır (HMK md. 4; HUAK md. 18/B). Taahhüde dayanarak icra yoluna başvuruda İİK’nın kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin hükümlerinin (md. 269 vd.) nasıl uygulandığı bu sayfada ayrıntılandırılmamıştır.

Hazırlık. Teslimden sonra düzenlenmiş, tarihi belli yazılı taahhütname ve teslim tutanağı veya teslimi gösteren belge; kira sözleşmesi.

Dava öncesi arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden bu yana şu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunundan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar (HUAK md. 18/B). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırır; bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir. Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir. Son tutanak eklenmeden açılan dava usulden reddedilir; başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (md. 18/A). Taşınmaza ilişkin anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhini taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden almak zorunludur; Kasım 2024’ten bu yana taşınmazın devrine ilişkin anlaşma, bu şerhten sonra resmî senet düzenlenmeksizin tapuya tescil edilebilir (md. 18/B).

Süreler tek tabloda

Malik ve kiracıların sık yaptığı hatalar

• Bir aylık süreyi kaçırmak. Gereksinime, yeniden inşaya, yazılı taahhüde veya iki haklı ihtara dayanan tahliye bir ay içinde istenmelidir (TBK md. 350, 352). Arabulucuya bu süre içinde başvurun ya da kiracıya dava açacağınızı yazılı olarak bildirin (md. 353).
• Doğrudan dava açmak. Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK md. 18/A, 18/B).
• Tapuda düşük bedel beyan etmek. Eksik harç, bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte sonradan tarh edilir (Harçlar Kanunu md. 63).
• Tahliye taahhüdünü teslimden önce almak. Kanun, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilen taahhüde dayanılmasına izin verir (TBK md. 352).
• Gereksinim nedeniyle tahliyeden kısa süre sonra başkasına kiralamak. Haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl dolmadan eski kiracıdan başkasına kiraya vermek, en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat doğurur (TBK md. 355).
• Önalım davasında bedeli yatırmamak. Rayiç bedel ve tapu giderleri kesin süre içinde yatırılmazsa pay davacı adına tescil edilemez (TMK md. 734). Bu fıkra Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir; iptal 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girer ve o tarihe kadar fıkra uygulanır.
• Kamulaştırmasız el atmada uzlaşma basamağını atlamak. 9/10/1956 – 4/11/1983 arasındaki el koymalarda bedel istemi için önce uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır; uzlaşmazlık tutanağından sonra dava açma süresi üç aydır (2942 sayılı Kanun geçici md. 6).

Hazırlanacak belgeler

• Tapu senedi veya parsel bilgileri, kimlikler ve TKGM kurallarına uygun vekâletname.
• Satış için: zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi, belediyeden emlak rayiç değeri belgesi ve banka dekontları.
• Yabancı alıcılar için: pasaport ve tercümesi, döviz alım belgesi, fotoğraf, vatandaşlık amaçlı alımda tutar tespit belgesi; Türkçe bilmiyorsanız yeminli tercüman.
• Kira uyuşmazlıkları için: kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, yazılı ihtarlar ve varsa tahliye taahhüdü.
• Paylı mülkiyet ve inşaat uyuşmazlıkları için: güncel tapu kaydı, inşaat sözleşmesi ve mirasçılar arasındaki paydaşlıkta mirasçılık belgesi.
• Kat mülkiyeti için: yönetim planı, işletme projesi ve kat malikleri kurulu tutanakları.
• Kentsel dönüşüm için: riskli yapı raporu, tebliğ belgesi ve salt çoğunluğun teklifi.
• Kamulaştırmasız el atma için: güncel tapu kaydı veya zilyetliği gösteren belgeler, el atmanın tarihini ve niteliğini gösteren belgeler (imar planı, yapım kayıtları, fotoğraf), idareyle yazışmalar.